Rauchwarnmelderpflicht in NRW: § 47 Landesbauordnung NRW im Überblick

In Nordrhein-Westfalen sind Rauchwarnmelder in Wohnungen gesetzlich vorgeschrieben. Grund dafür ist der vorbeugende Brandschutz – Rauchmelder können Leben retten, indem sie Bewohner frühzeitig vor der Gefahr durch Brandrauch warnen. Private Hausbesitzer, Vermieter und Wohnungsbaugesellschaften sind daher verpflichtet, die Vorgaben der Landesbauordnung NRW (BauO NRW) umzusetzen. Im Folgenden wird § 47 BauO NRW 2018 vollständig wiedergegeben und erläutert, mit besonderem Fokus auf Absatz 2, der die Rauchwarnmelderpflicht regelt. Dieser Blogartikel erklärt verständlich, was die gesetzliche Pflicht bedeutet, welche Räume betroffen sind, wer für Einbau und Betriebsbereitschaft zuständig ist und welche praktischen Konsequenzen sich daraus für Eigentümer und Bewohner ergeben.

Gesetzliche Grundlage – § 47 BauO NRW (Wohnungen)

Zunächst ein Blick in den Wortlaut des § 47 der Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen. Die Vorschrift fasst verschiedene Anforderungen an Wohnungen zusammen, darunter die Pflicht zur Ausstattung mit Rauchwarnmeldern:

§ 47 BauO NRW 2018 – Wohnungen
(1) Jede Wohnung muss eine Küche oder Kochnische haben. Fensterlose Küchen oder Kochnischen sind zulässig, wenn eine wirksame Lüftung gewährleistet ist.
(2) In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat die unmittelbare besitzhabende Person sicherzustellen, es sei denn, die Eigentümerin oder der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.
(3) In Gebäuden der Gebäudeklassen 3 bis 5 mit Wohnungen sind leicht und barrierefrei erreichbare Abstellflächen für Kinderwagen und Mobilitätshilfen sowie für jede Wohnung eine ausreichend große Abstellfläche herzustellen.
(4) Jede Wohnung muss ein Bad mit Badewanne oder Dusche und eine Toilette haben.
(5) An Nutzungseinheiten zum Zwecke der Pflege oder Betreuung von Personen mit Pflegebedürftigkeit oder Behinderung, deren Selbstrettungsfähigkeit eingeschränkt ist, sind keine Anforderungen wie an Sonderbauten (§ 50) zu stellen, wenn die Nutzungseinheiten

1. einzeln für bis zu sechs Personen,
2. nicht für Personen mit Intensivpflegebedarf bestimmt sind oder
3. einen gemeinsamen Rettungsweg haben und für insgesamt bis zu zwölf Personen bestimmt sind.

Wie zu erkennen, befasst sich Absatz (2) von § 47 BauO NRW mit der Rauchwarnmelderpflicht in Wohnungen. Die anderen Absätze regeln separate Punkte (Küchenerfordernis, Abstellflächen, Sanitäreinrichtung und Sonderfall Pflegeeinheiten) und werden hier nur der Vollständigkeit halber genannt. Im Zentrum dieses Artikels steht Absatz (2), der die Ausstattung von Wohnräumen mit Rauchmeldern vorschreibt. Nachfolgend wird erläutert, was genau diese Vorschrift bedeutet und wie sie in der Praxis umzusetzen ist.

Was schreibt § 47 Abs. 2 BauO NRW genau vor?

Laut § 47 Abs. 2 BauO NRW müssen bestimmte Räume in jeder Wohnung mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sein. Konkret verlangt das Gesetz:

• Mindestens ein Rauchwarnmelder in Schlafräumen – Das umfasst alle Schlafzimmer einer Wohnung. Dazu zählen auch dauerhaft als Schlafraum genutzte Räume wie z.B. Gästezimmer oder Ein-Zimmer-Apartments (ein Wohn/Schlafraum).
• Mindestens ein Rauchwarnmelder in Kinderzimmern – Jeder Raum, der als Kinderzimmer genutzt wird, muss ebenfalls ein Rauchmeldegerät haben.
• Mindestens ein Rauchwarnmelder in Fluren, die als Rettungsweg dienen – Flure oder Dielen, über die man von Wohn- und Aufenthaltsräumen (z.B. Wohnzimmer) ins Treppenhaus oder nach draußen gelangt, sind ebenfalls auszustatten. Diese Flure stellen den Fluchtweg aus der Wohnung dar und müssen daher überwacht werden.

Für jede dieser genannten Raumkategorien ist mindestens ein Rauchmelder vorgeschrieben. In großen oder verwinkelten Räumen kann es sinnvoll sein, mehrere Melder anzubringen, um eine frühe Raucherkennung sicherzustellen – das Gesetz fordert jedoch mindestens einen pro Raum.

Der Gesetzestext betont zudem, wie die Rauchmelder anzubringen und zu betreiben sind: nämlich so, dass entstehender Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Praktisch bedeutet dies, die Geräte gemäß den allgemein anerkannten technischen Regeln zu montieren. In der Regel werden Rauchwarnmelder an der Zimmerdecke in der Raummitte installiert, da Rauch nach oben steigt. Hindernisse, die den Rauchfluss beeinträchtigen (z.B. Einbauten oder Dachschrägen), sind bei der Platzierung zu berücksichtigen. Außerdem sollten nur Melder verwendet werden, die ein verlässliches Alarmsignal abgeben und der geltenden Norm DIN 14604 entsprechen (alle in Deutschland verkauften Rauchwarnmelder müssen diese Norm erfüllen).

Wichtig zu wissen: Nicht alle Räume in der Wohnung fallen unter die Pflicht. Küchen und Badezimmer werden in § 47 Abs. 2 nicht erwähnt – folglich sind dort keine Rauchwarnmelder gesetzlich gefordert. Dies hat praktische Gründe: In Küchen kommt es beim Kochen oft zu Dampf oder Rauch (z.B. angebranntes Essen), und in Badezimmern entsteht Wasserdampf – herkömmliche Rauchmelder würden dort sehr häufig Fehlalarm schlagen. Ebenso sind Wohnzimmer oder andere Aufenthaltsräume an sich im Gesetz nicht ausdrücklich genannt. Für sie ist kein Rauchmelder vorgeschrieben, sofern sie nicht zugleich als Schlafraum dienen oder auf anderem Wege unter die oben genannten Kategorien fallen. Allerdings schadet es natürlich nicht, auch in nicht vorgeschriebenen Räumen freiwillig Rauchmelder zu installieren, um den Brandschutz weiter zu erhöhen – dies bleibt jedem Eigentümer freigestellt und wird aus Sicherheitsgründen oft empfohlen.

Zusammengefasst bedeutet die Vorschrift: In allen Wohnungen in NRW müssen mindestens die Schlafzimmer, Kinderzimmer und Fluchtflure mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sein. Diese Regelung gilt sowohl für Bestandsbauten als auch für Neubauten. In Nordrhein-Westfalen trat die Rauchmelderpflicht zum 1. April 2013 für Neubauten in Kraft; für bestehende Wohnungen galt eine Übergangsfrist bis Ende 2016. Seit dem 1. Januar 2017 müssen somit ausnahmslos alle Wohnungen in NRW entsprechend ausgerüstet sein. Eigentümer, die dieser Pflicht noch nicht nachgekommen sind, müssen dies unverzüglich nachholen, da sie sonst gegen geltendes Baurecht verstoßen und im Ernstfall die Sicherheit der Bewohner gefährden.

Wer ist verantwortlich für Einbau und Betriebsbereitschaft?

Die Landesbauordnung NRW regelt nicht nur, dass Rauchwarnmelder installiert sein müssen, sondern indirekt auch wer welche Verantwortung trägt. § 47 Abs. 2 Satz 3 BauO NRW bestimmt, dass die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder von der unmittelbaren besitzhabenden Person sicherzustellen ist, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst. Aber was heißt das konkret?

• Einbau und Erstinstallation: Zwar steht es nicht wortwörtlich im Gesetzestext, doch im Wohnungswesen ist allgemein anerkannt, dass der Eigentümer für den Einbau der Rauchmelder verantwortlich ist. Der Eigentümer – bei Mietwohnungen also der Vermieter bzw. die vermietende Wohnungsbaugesellschaft – muss dafür sorgen, dass in der Wohnung die vorgeschriebenen Rauchmelder vorhanden sind und ordnungsgemäß installiert werden. Diese Pflicht folgt aus der Verkehrssicherung und daraus, dass der Eigentümer die bauliche Ausstattung seiner Wohnung den gesetzlichen Anforderungen anpassen muss. In der Praxis bedeutet dies: Vermieter müssen ihre Mietwohnungen entsprechend ausstatten, und selbstnutzende Eigentümer müssen in den eigenen vier Wänden Rauchmelder anbringen. Die Montage muss nicht zwingend durch Fachpersonal erfolgen (gesetzlich ist kein spezieller Sachkundenachweis verlangt), jedoch ist eine fachgerechte Installation im Sinne der Herstellerangaben und Normen erforderlich. Viele Eigentümer setzen dennoch auf professionelle Hilfe, um sicherzugehen, dass die Geräte optimal positioniert sind und zuverlässig funktionieren. (Hier kann zum Beispiel ein spezialisiertes Ingenieurbüro beratend unterstützen und die fachgerechte Montage übernehmen.)
• Betriebsbereitschaft und Wartung: Mit „unmittelbarer besitzhabender Person“ ist die Person gemeint, die die Wohnung tatsächlich innehat, also bewohnt. In einem Mietverhältnis ist das der Mieter bzw. die Mieterin; bei einer selbst bewohnten Eigentumswohnung ist es der Eigentümer selbst. Diese Person muss sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder jederzeit funktionsfähig sind. Praktisch umfasst das die regelmäßige Prüfung der Geräte (z.B. durch Betätigen der Testtaste, die jeder Rauchmelder hat) in etwa einmal jährlich, das Auswechseln von Batterien (sofern nicht Langzeitbatterien verbaut sind) und das Beheben von Störungen (etwa Reinigen oder Austauschen eines defekten Melders). Der Hintergrund ist klar: Ein Rauchmelder nützt nur, wenn er im Ernstfall auch Alarm schlagen kann. Daher verpflichtet das Gesetz die Bewohner, für die laufende Wartung zu sorgen. Der Eigentümer kann diese Pflicht jedoch selbst übernehmen, wenn er das möchte – zum Beispiel viele Vermieter in Mehrfamilienhäusern lassen die Wartung durch eine Fachfirma durchführen und kontrollieren die Geräte regelmäßig selbst oder durch beauftragte Dienstleister. In solchen Fällen müssen Mieter die Wartung nicht eigenständig vornehmen, sondern z.B. einem Wartungsdienst Zugang zur Wohnung gewähren. Wird die Wartung vom Vermieter oder einer Firma übernommen, können die Kosten unter Umständen im Rahmen der Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden (häufig geschieht dies in der Nebenkostenabrechnung als „Prüfung von Rauchmeldern“ oder ähnliches). Dies sollten Vermieter jedoch transparent im Mietvertrag oder per Vereinbarung regeln.

Zusammengefasst gilt: Der Eigentümer/Vermieter ist für die Installation zuständig, der Bewohner (Mieter oder selbstnutzender Eigentümer) für die Betriebsbereitschaft. Beide Seiten sollten eng zusammenarbeiten – der Vermieter sollte den Mieter über die Rauchmelder informieren und z.B. bei Einzug die Funktion erklären. Mieter sollten dem Vermieter eventuelle Probleme (etwa einen Defekt) zeitnah melden, damit umgehend Ersatz beschafft werden kann. Letztlich haben beide ein Interesse an funktionierenden Rauchwarnmeldern, denn sie schützen Leben und Eigentum.

Praktische Konsequenzen für Eigentümer und Bewohner

Die Rauchwarnmelderpflicht nach § 47 Abs. 2 BauO NRW hat ganz konkrete Auswirkungen im Alltag von Vermietern und Bewohnern. Im Folgenden einige wichtige Punkte, die private Hausbesitzer, Vermieter und Wohnungsunternehmen beachten sollten:

1. Ausstattungspflicht für Eigentümer: Als Eigentümer oder Vermieter einer Wohnimmobilie in NRW müssen Sie sicherstellen, dass alle Wohnungen mit Rauchmeldern ausgestattet sind, wie oben beschrieben. Bei Neubauten wird dies ohnehin während der Bauabnahme überprüft. Bei Bestandswohnungen sollten Sie kontrollieren, ob in allen relevanten Räumen Rauchmelder installiert wurden. Falls nicht, besteht akuter Handlungsbedarf: fehlende Rauchmelder sollten umgehend nachgerüstet werden. Die Kosten für die Erstausstattung trägt grundsätzlich der Eigentümer. Vermieter können diese Investition ggf. als Modernisierungsmaßnahme teilweise auf die Miete umlegen (§ 559 BGB), da Rauchmelder die Sicherheit erhöhen – in der Praxis sind die Kosten pro Gerät jedoch relativ gering, so dass viele Vermieter die Ausgaben selbst tragen. Wichtig ist, Qualitäts-Rauchmelder zu verwenden, die zuverlässig und langlebig sind. Empfehlenswert sind Geräte mit fest eingebauten 10-Jahres-Batterien, um den Wartungsaufwand zu minimieren. Lassen Sie sich im Zweifel fachkundig beraten, welche Rauchmelder für Ihre Zwecke geeignet sind. (Ein professionelles Ingenieurbüro kann z.B. bei der Auswahl geeigneter Geräte nach DIN 14604 beraten.)

2. Fachgerechte Installation: Beim Anbringen der Rauchmelder ist Sorgfalt geboten. Eigentümer sollten entweder selbst nach Herstellervorgaben installieren oder einen Fachmann beauftragen. Die richtige Platzierung (möglichst mittig an der Zimmerdecke, mit ausreichendem Abstand zu Wänden, Balken und Leuchten) ist entscheidend dafür, dass der Melder effektiv arbeiten kann. Achten Sie darauf, dass Rauchmelder nicht durch Möbel verdeckt oder in Zugluft hängen. Bei Unsicherheiten kann die Beauftragung eines Brandschutz-Fachbetriebs sinnvoll sein. Ein Ingenieurbüro mit Erfahrung im Brandschutz bietet etwa die fachgerechte Montage als Dienstleistung an – dies gewährleistet, dass alle Geräte normgerecht installiert und sofort einsatzbereit sind. Dokumentieren Sie den Einbau (z.B. Datum und Ort der Montage in jeder Wohnung), damit Sie im Zweifel einen Nachweis der Erfüllung Ihrer Pflicht haben.

3. Regelmäßige Wartung und Kontrolle: Bewohner der Wohnung (Mieter oder selbstnutzende Eigentümer) müssen mindestens einmal jährlich die Rauchmelder prüfen. In der Praxis reicht es meist, den Testknopf zu drücken, um den Alarmton auszulösen und so die Funktion zu überprüfen. Ebenso sollte die Batterieanzeige beachtet werden – viele Rauchmelder geben ein regelmäßiges akustisches Signal (Batteriewarnsignal), wenn die Batterie schwach wird. In einem solchen Fall muss unverzüglich die Batterie gewechselt werden (oder bei fest verbauten Batterien der Melder als Ganzes ersetzt werden, falls die Batterie leer ist). Bewohner sollten außerdem die Melder sauber halten (Staub kann die Sensoren beeinträchtigen) und niemals absichtlich deaktivieren. Hinweis für Mieter: Sollte Ihr Vermieter die Wartung selbst übernehmen oder einen Wartungsdienst schicken, sind Sie verpflichtet, dem Zugang zur Wohnung zu ermöglichen. Kommt ein Wartungstermin zustande, nehmen Sie ihn ernst – er dient Ihrer eigenen Sicherheit. Hinweis für Vermieter: Wenn Sie die Wartung in Mieterhand belassen, empfehlen sich schriftliche Hinweise an die Mieter, was zu tun ist, und gelegentlich Nachfragen bzw. Kontrollen, um sicherzugehen, dass alle Melder funktionstüchtig sind. Gegebenenfalls kann auch hier ein externer Prüfservice durch Fachleute hilfreich sein, der jährlich die Rauchwarnmelder in Ihren Wohnungen checkt und wartet.

4. Rechtliche und versicherungstechnische Konsequenzen: Die Pflicht, Rauchwarnmelder zu installieren und betriebsbereit zu halten, ist gesetzlich bindend. Ein Verstoß kann unterschiedliche Folgen haben: Zum einen könnten Aufsichtsbehörden theoretisch Bußgelder verhängen, wenn bekannt wird, dass die Vorschrift missachtet wird – in der Praxis geschieht dies selten, da Kontrollen innerhalb von Wohnungen kaum stattfinden. Weitaus gravierender sind jedoch mögliche Haftungsfolgen im Brandfall. Hat ein Vermieter keine Rauchmelder installiert und kommt es zu einem Brand mit Personenschaden, kann ihm grobe Fahrlässigkeit zur Last gelegt werden. Versicherungen könnten versuchen, ihre Leistungen zu kürzen, und Geschädigte könnten Schadensersatz einfordern, weil eine vorgeschriebene Sicherheitseinrichtung fehlte. Ähnliches gilt, wenn Rauchmelder vorhanden sind, aber nachweislich nicht funktionstüchtig (etwa weil die Batterie entfernt war und der Mieter seiner Wartungspflicht nicht nachkam). Zwar dient die Rauchmelderpflicht in erster Linie dem Schutz der Bewohner selbst, doch im Ernstfall will niemand nachweisen müssen, warum die gesetzlichen Vorgaben nicht eingehalten wurden. Für Eigentümer und Vermieter bedeutet das: Compliance mit § 47 BauO NRW ist auch aus Haftungsgründen unerlässlich. Und für Bewohner bedeutet es: Die eigene Sorgfalt bei der Wartung kann im Extremfall Leben retten – das eigene und das der Nachbarn.

5. Zusammenarbeit zwischen Vermieter und Mieter: Beide Parteien sollten zum Thema Rauchwarnmelder offen kommunizieren. Vermieter tun gut daran, ihren Mietern bei Installation neuer Melder Bescheid zu geben oder sogar eine kurze Einweisung zu bieten (wo hängen die Geräte, wie testet man sie, wann wurden Batterien zuletzt gewechselt etc.). Mieter sollten Mängel oder fehlende Rauchmelder umgehend dem Vermieter melden. Sollte ein Vermieter trotz Aufforderung keinen Rauchmelder installieren, haben Mieter in NRW das Recht, selbst Geräte anzubringen und dem Vermieter die Kosten in Rechnung zu stellen – dies sollte jedoch erst nach schriftlicher Fristsetzung und Ankündigung geschehen, idealerweise in Rücksprache mit der Vermieterseite. Es liegt aber im Interesse beider, solche Konflikte gar nicht entstehen zu lassen und die Sicherheit gemeinsam zu gewährleisten.

Fazit

Die Rauchwarnmelderpflicht gemäß § 47 Abs. 2 Landesbauordnung NRW ist ein zentrales Element des vorbeugenden Brandschutzes in Wohngebäuden. Schlafzimmer, Kinderzimmer und fluchtrelevante Flure müssen mit Rauchmeldern ausgestattet sein, und Eigentümer wie Bewohner tragen gemeinsam die Verantwortung dafür, dass diese Lebensretter auch tatsächlich funktionieren. Für private Hausbesitzer und Vermieter in Nordrhein-Westfalen bedeutet dies eine klare gesetzliche Pflicht: Rauchmelder anschaffen, fachgerecht installieren (lassen) und die Instandhaltung gewährleisten. Bewohner – ob Mieter oder Eigentümer – müssen ihrerseits dafür Sorge tragen, dass die Geräte betriebsbereit bleiben und im Alarmfall nicht stumm bleiben.

In der Praxis hat sich gezeigt, dass Rauchwarnmelder mit geringem Aufwand einen hohen Sicherheitsgewinn bringen. Die gesetzlichen Vorgaben sind daher unbedingt einzuhalten. Wer unsicher ist, welche Geräte geeignet sind oder wie sie optimal montiert und gewartet werden, kann sich professionelle Hilfe suchen. Spezialisierte Ingenieurbüros und Fachfirmen für Brandschutz bieten Beratungsleistungen, übernehmen die fachgerechte Montage und führen auf Wunsch regelmäßige Prüfungen sowie Wartungen der Rauchmelder durch. So wird gewährleistet, dass alle Vorschriften erfüllt sind und die Bewohner sich auf einen funktionierenden Alarm verlassen können. Letztendlich schafft die Erfüllung der Rauchmelderpflicht Vertrauen – für Vermieter, die ihrer Sorgfaltspflicht nachkommen, und für Bewohner, die sich in ihren vier Wänden sicherer fühlen können.

Der Artikel entstand in Zusammenarbeit mit Marcel Allerup.